Застройщики и ДДУ: неустойка и недоделки

Что происходит

Срок передачи по договору прошёл, застройщик рассылает уведомления о переносе и предлагает подписать допсоглашение о новом сроке. Дольщик не понимает, обязан ли он соглашаться и что теряет, если подпишет.

На осмотре квартиры обнаруживаются десятки недочётов: от трещин и отклонений стен до неработающей вентиляции. Представитель застройщика торопит с подписанием акта и обещает всё исправить «в рабочем порядке».

Квартира принята, прошло полгода-год, и проявились скрытые дефекты: промерзают углы, течёт кровля, треснули стяжка или фасад. Управляющая компания отправляет к застройщику, застройщик — к подрядчику.

Что говорит закон

• Сроки и порядок передачи объекта, ответственность застройщика и гарантии качества установлены статьями 6–8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве).
• За просрочку передачи объекта гражданину застройщик платит неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день. Правительство РФ неоднократно вводило периоды, за которые неустойка не начисляется, поэтому расчёт начинается с проверки этих периодов.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, составляет не менее пяти лет, на оборудование — не менее трёх лет; в течение этого срока дольщик вправе предъявить требования о недостатках.
• При недостатках дольщик вправе требовать их безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение; при существенных недостатках возможен отказ от договора.
• С сентября 2024 года в Закон о долевом строительстве внесены изменения: уточнён порядок осмотра и приёмки с фиксацией недостатков, а штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика и суммы возмещения по недостаткам теперь рассчитываются и ограничиваются по правилам самого закона. Поэтому прежние расчёты и практика применимы не всегда.
• При просрочке передачи более чем на два месяца сверх срока по договору дольщик вправе отказаться от договора; средства, внесённые на счёт эскроу, в этом случае возвращает банк.

Что делаем

• Проверяем договор, допсоглашения и переписку с застройщиком, определяем, какой срок передачи действует и можно ли было его переносить.
• Считаем неустойку по периодам с учётом мораториев и применимой ставки.
• Помогаем на осмотре и приёмке: какие недостатки фиксировать, как составить акт и что делать, если застройщик отказывается их записывать.
• Организуем строительно-техническую экспертизу квартиры и расчёт стоимости устранения недостатков.
• Готовим претензию застройщику и отвечаем на его встречные доводы, в том числе о «несущественности» дефектов.
• Готовим иск и представляем дольщика в суде, включая работу с судебной экспертизой.
• После решения сопровождаем исполнение, учитывая отсрочки, которые Правительство РФ в разные периоды предоставляло застройщикам.

Что понадобится от вас

• ДДУ со всеми приложениями и допсоглашениями, документы об оплате или открытии счёта эскроу.
• Уведомления застройщика о завершении строительства и о переносе сроков.
• Передаточный акт, акт осмотра или акт о несоответствии, если они составлялись.
• Фото и видео недостатков, заключения специалистов, если вы их уже заказывали.
• Переписку с застройщиком и управляющей компанией о дефектах.