Promotores y construcción compartida: penalidades y defectos

Qué ocurre

La fecha de entrega ha pasado, el promotor envía avisos de aplazamiento y le pide que firme un acuerdo complementario con una nueva fecha. El comprador no sabe si debe aceptar ni qué pierde al firmar.

En la inspección, el apartamento resulta tener decenas de defectos, desde grietas y paredes torcidas hasta una ventilación que no funciona. El representante del promotor insiste en que se firme el acta y promete arreglarlo todo «a su debido tiempo».

El apartamento fue recibido, han pasado seis meses o un año, y han aparecido defectos ocultos: esquinas frías, un techo con goteras, un contrapiso o una fachada agrietados. La administradora del edificio lo remite al promotor, y el promotor lo remite a su contratista.

Qué dice la ley

• Los plazos y el procedimiento de entrega, la responsabilidad del promotor y las garantías de calidad se rigen por los artículos 6 a 8 de la Ley Federal n.º 214-FZ de 30 de diciembre de 2004 «Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros inmuebles y sobre la modificación de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia» (la Ley de Construcción Compartida).
• Por el retraso en la entrega a una persona física, el promotor paga una penalidad de 1/150 de la tasa de refinanciación del Banco Central sobre el precio del contrato por cada día. El Gobierno ha declarado en repetidas ocasiones períodos durante los cuales no se devenga penalidad, por lo que todo cálculo comienza verificando esos períodos.
• La garantía sobre el inmueble, excluidos los equipos tecnológicos e ingenieriles, es de al menos cinco años, y de al menos tres años para los equipos; dentro de ese plazo el comprador puede presentar reclamaciones por defectos.
• Por defectos, el comprador puede exigir su subsanación gratuita, una rebaja proporcional del precio del contrato o el reembolso del costo de corregirlos; los defectos esenciales pueden justificar el desistimiento del contrato.
• Desde septiembre de 2024 se ha modificado la Ley de Construcción Compartida: se ha precisado el procedimiento de inspección y entrega para dejar constancia de los defectos, y la multa por negarse a atender voluntariamente las exigencias del comprador, así como la indemnización por defectos, se calculan y limitan ahora conforme a las reglas propias de esa Ley. Por eso los cálculos y la jurisprudencia anteriores no siempre se aplican.
• Si la entrega se retrasa más de dos meses, el comprador puede desistir del contrato; los fondos depositados en una cuenta de garantía (escrow) le son entonces devueltos por el banco.

Qué hacemos

• Examinamos el contrato, los acuerdos complementarios y la correspondencia para establecer qué fecha de entrega se aplica y si pudo trasladarse lícitamente.
• Calculamos la penalidad período por período, teniendo en cuenta las moratorias y la tasa aplicable.
• Le ayudamos en la inspección y la entrega: qué defectos registrar, cómo redactar el acta y qué hacer si el promotor se niega a consignarlos.
• Gestionamos una inspección técnica del apartamento y una valoración de las obras de corrección.
• Preparamos la reclamación al promotor y respondemos a sus contraargumentos, incluido el de que los defectos son «insignificantes».
• Preparamos la demanda y representamos al comprador ante el tribunal, incluso en el peritaje designado por este.
• Tras la sentencia acompañamos la ejecución hasta el final, teniendo presentes los aplazamientos que el Gobierno ha concedido a los promotores en distintos momentos.

Qué necesitaremos de usted

• El contrato de construcción compartida con todos los anexos y acuerdos complementarios, y la prueba del pago o de la cuenta de garantía (escrow).
• Las notificaciones del promotor sobre la finalización de la obra y sobre cualquier aplazamiento.
• El acta de entrega, el acta de inspección o el acta de disconformidad, si se levantó alguna.
• Fotos y videos de los defectos y los informes de especialistas que ya haya obtenido.
• La correspondencia con el promotor y con la administradora del edificio sobre los defectos.