Споры по аренде и лизингу

Что происходит

Арендатор съезжает раньше срока, арендодатель не принимает помещение, продолжает начислять арендную плату и удерживает обеспечительный платёж в счёт «ущерба». Акт возврата так никто и не подписал.

Лизингополучатель допустил просрочку, лизинговая компания расторгла договор и изъяла технику, хотя больше половины платежей уже внесено. Теперь она продаёт предмет лизинга по низкой цене и требует доплаты.

Арендодатель несколько лет индексирует ставку по своему прочтению договора, арендатор платит под протестом. Набежала заметная разница, и стороны понимают один и тот же пункт по-разному.

Что говорит закон

• Аренда регулируется главой 34 ГК РФ; для аренды зданий и сооружений есть специальные правила, в том числе о письменной форме и передаче по акту.
• Договор аренды недвижимости, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (ГК РФ); порядок регистрации установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Лизинг — разновидность аренды по ГК РФ; кроме того, применяется закон о финансовой аренде (лизинге).
• Арендатор обязан платить до возврата имущества; если арендодатель уклоняется от приёмки, суд оценивает это как просрочку кредитора, и начисления за такой период могут быть оспорены.
• При расторжении договора лизинга и изъятии предмета определяется сальдо встречных обязательств: полученное лизингодателем сопоставляется с тем, на что он вправе рассчитывать. Этот подход выработан высшими судами и последовательно применяется на практике.
• Стоимость изъятого предмета при расчёте сальдо определяется по цене реализации или по оценке; заниженная цена продажи — частый предмет спора.

Что делаем

• Анализируем договор и его исполнение: платежи, индексацию, условия досрочного расторжения и возврата.
• Готовим уведомления о расторжении и акты возврата, организуем фиксацию состояния помещения или техники, чтобы исключить спор о нём в будущем.
• Рассчитываем задолженность, неустойку, неосновательное обогащение и сальдо встречных обязательств по лизингу.
• Проверяем обоснованность цены реализации изъятого предмета лизинга и при необходимости инициируем оценку.
• Взыскиваем обеспечительный платёж или оспариваем его удержание.
• Представляем компанию в арбитражном суде по искам о взыскании, освобождении помещения, возврате предмета лизинга.

Что понадобится от вас

• Договор аренды или лизинга с приложениями, графиками платежей и дополнительными соглашениями.
• Акты приёма-передачи и возврата, фото и видео состояния объекта.
• Платёжные документы и акт сверки.
• Уведомления о расторжении, претензии и переписку.
• Для лизинга: документы об изъятии и продаже предмета, если они у вас есть.