Controversias de arrendamiento y leasing

Qué ocurre

Un arrendatario se va antes de tiempo, el arrendador se niega a recibir el local, sigue cobrando la renta y retiene el depósito de garantía por «daños». Nadie ha firmado un acta de devolución.

Un locatario se atrasó, la empresa de leasing resolvió el contrato y recuperó el equipo aunque se había pagado más de la mitad de las cuotas. Ahora vende el activo a bajo precio y exige más dinero.

Durante varios años el arrendador ha indexado la renta según su propia interpretación del contrato, y el arrendatario ha pagado bajo protesta. La diferencia se ha vuelto significativa, y las partes leen de manera distinta la misma cláusula.

Qué dice la ley

• Los arrendamientos se rigen por el capítulo 34 del Código Civil; los arrendamientos de edificios y construcciones tienen reglas especiales, entre ellas sobre la forma escrita y la entrega mediante acta.
• El arrendamiento de bienes inmuebles por un plazo de un año o más debe registrarse ante el Estado (Código Civil); el procedimiento de registro lo establece la Ley Federal n.º 218-FZ de 13 de julio de 2015 «Sobre el registro estatal de bienes inmuebles».
• El leasing financiero es un tipo de arrendamiento conforme al Código Civil; también se aplica la ley sobre leasing financiero.
• El arrendatario debe pagar hasta que se devuelva el bien; si el arrendador evita recibirlo, el tribunal lo trata como mora del acreedor, y los cargos de ese período pueden impugnarse.
• Cuando se resuelve un leasing financiero y se recupera el activo, se calcula el saldo neto de las obligaciones recíprocas: se compara lo que ha recibido el arrendador financiero con lo que le corresponde. Este enfoque fue desarrollado por los tribunales superiores y se aplica de manera constante en la práctica.
• El valor del activo recuperado en ese cálculo es su precio de venta o su valor de tasación; una venta por debajo del valor es un punto de disputa frecuente.

Qué hacemos

• Analizamos el contrato y su cumplimiento: pagos, indexación, resolución anticipada y disposiciones de devolución.
• Preparamos las notificaciones de resolución y las actas de devolución, y gestionamos que se deje constancia del estado de los locales o del equipo, para evitar una disputa posterior al respecto.
• Calculamos los atrasos, las penalidades, el enriquecimiento sin causa y el saldo neto en un leasing financiero.
• Verificamos si el precio de venta del activo recuperado está justificado y encargamos una tasación cuando hace falta.
• Recuperamos el depósito de garantía o impugnamos su retención.
• Representamos a la empresa ante el tribunal comercial en demandas de pago, de desalojo y de devolución de bienes arrendados.

Qué necesitaremos de usted

• El contrato de arrendamiento o de leasing financiero con anexos, calendarios de pagos y acuerdos complementarios.
• Actas de entrega y de devolución, fotos y videos del estado del bien.
• Registros de pagos y el acta de conciliación de saldos.
• Notificaciones de resolución, cartas de reclamación y correspondencia.
• Para el leasing financiero: los documentos que tenga sobre la recuperación y venta del activo.