Разбор условий
Выясняем ваши приоритеты и ограничения: что принципиально, чем можно поступиться, какие сроки.
НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛКИ / 02
Аренда коммерческой недвижимости
Договор аренды подписывают на годы, а внимательно читают, только когда что-то пошло не так: индексация, ремонт, досрочный выезд. Мы готовим договор так, чтобы эти вопросы были решены заранее, и представляем вашу сторону на переговорах.
- Практика
- Недвижимость и сделки
- Кому
- Компаниям и предпринимателям
- Формат
- Москва и дистанционно по всей России
Что происходит
Арендатор получил от собственника типовой договор на полсотни страниц и неделю на согласование. В нём односторонняя индексация, запрет субаренды, обеспечительный платёж без условий возврата и капитальный ремонт за счёт арендатора. Нужно понять, что критично, и договориться об остальном.
Собственник сдаёт несколько помещений в торговом или бизнес-центре и хочет единую форму договора, которая выдержит смену арендаторов, просрочки платежей и споры о состоянии помещения при возврате.
Бизнес переезжает, а договор действует ещё несколько лет. Нужно найти законный выход: отказ на условиях договора, соглашение о расторжении, передача прав новому арендатору или субаренда.
Что говорит закон
- Аренда регулируется главой 34 ГК РФ; для аренды зданий и сооружений в ней есть специальные правила, в том числе о правах на землю под объектом.
- Договор аренды здания или помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Незарегистрированный договор связывает стороны, но не защищает арендатора, например, при смене собственника.
- Арендатор, добросовестно исполнявший договор, по ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, если иное не предусмотрено договором. Поэтому это условие стоит проверять ещё на стадии подписания.
- Односторонний внесудебный отказ от договора возможен, только если он предусмотрен договором или законом; в остальных случаях досрочное расторжение идёт через суд по основаниям ГК РФ. Условия выхода нужно согласовывать заранее.
- Обеспечительный платёж по ГК РФ засчитывается в счёт обязательств арендатора или возвращается. Порядок зачёта и возврата лучше прописать прямо, иначе спор о нём почти неизбежен.
- Неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя, по ГК РФ подлежат возмещению после прекращения аренды, если договор не устанавливает иное. Большинство договоров устанавливает, и арендатору важно видеть это до начала ремонта.
Что делаем
- Готовим договор аренды под вашу сторону или проводим экспертизу проекта контрагента с таблицей рисков и предложениями правок.
- Проверяем права арендодателя: собственность, согласие залогодержателя, полномочия на передачу в аренду и субаренду, назначение помещения.
- Согласуем ключевые условия: ставку и индексацию, операционные расходы, ремонт и улучшения, обеспечительный платёж, порядок выхода.
- Ведём переговоры и протокол разногласий и фиксируем договорённости в редакции, которую можно исполнять без толкований.
- Организуем государственную регистрацию договора и дополнительных соглашений, если она требуется.
- Сопровождаем выход из аренды: соглашение о расторжении или передаче прав, акт возврата помещения, расчёты по обеспечительному платежу.
Что понадобится от вас
- Проект договора или действующий договор со всеми дополнительными соглашениями.
- Выписка из ЕГРН на помещение или данные для её получения, поэтажный план.
- Коммерческие условия: ставка, срок, арендные каникулы, работы, которые планируются в помещении.
- Переписка с контрагентом и брокером по ключевым вопросам.
- При выезде: акты, претензии, сведения о задолженности и о сделанных улучшениях.
КАК СТРОИТСЯ РАБОТА
Как строится работа
Проект или экспертиза
Готовим договор или письменное заключение по проекту контрагента с предлагаемыми правками.
Переговоры
Согласуем спорные условия с другой стороной, участвуем во встречах и переписке.
Подписание
Сводим финальную редакцию, организуем подписание и регистрацию договора.
ВОПРОСЫ
Частые вопросы
Договор заключён на 11 месяцев, чтобы не регистрировать. Это надёжно?
Регистрации такой договор действительно не требует, но защищает арендатора хуже. Если по истечении срока договор продолжает исполняться, он считается возобновлённым на неопределённый срок, и тогда любая сторона может отказаться от него, предупредив другую. Для арендатора, вложившегося в ремонт, это заметный риск.
Можно ли снизить ставку, если бизнес упал?
По соглашению сторон — да. Через суд изменить договор можно лишь в исключительных случаях существенного изменения обстоятельств, и суды применяют это правило редко. Поэтому основной инструмент — переговоры, подкреплённые продуманной правовой позицией.
Арендодатель не возвращает обеспечительный платёж. Что делать?
Смотрим, что договор говорит о возврате и зачёте и какие претензии у арендодателя к состоянию помещения. Направляем претензию, а если она не работает, требуем возврата в суде; такие споры мы ведём вместе с практикой коммерческих споров.
СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ
Обсудим вашу ситуацию
Консультация бесплатна при заключении договора: на ней мы говорим, что нужно сделать и в какие сроки.