Земельные споры

Что происходит

При межевании выяснилось, что границы участка по ЕГРН накладываются на соседний участок или проходят сквозь здание. Иногда это реестровая ошибка, иногда настоящий спор о том, где проходит граница, и от этого зависит способ защиты.

Компания владеет зданием на арендованном муниципальном или государственном участке и хочет выкупить землю или продлить аренду. Администрация отказывает, ссылаясь на вид разрешённого использования, площадь участка или ограничения в его обороте.

Участок понадобился для государственных нужд, или по нему идёт проверка земельного надзора: самовольное занятие, использование не по назначению. Здесь важно не пропустить сроки и точно понять, что именно вменяется.

Что говорит закон

• ЗК РФ определяет виды прав на землю и порядок предоставления государственных и муниципальных участков в аренду и в собственность, в том числе без торгов собственникам зданий, расположенных на участке.
• Сведения о границах вносятся в ЕГРН на основании межевого плана. Реестровая ошибка исправляется по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по заявлению правообладателя или по решению суда, если исправление затрагивает права других лиц.
• Спор о местоположении границы между соседями разрешается иском об установлении границ. Главное доказательство в таком деле — землеустроительная экспертиза, поэтому вопросы эксперту стоит продумать заранее.
• Отказ органа власти в предоставлении участка, в утверждении схемы или в продлении аренды оспаривается в суде: компании и предприниматели обращаются в арбитражный суд по АПК РФ, граждане — по КАС РФ. Срок на обращение в обоих случаях три месяца.
• Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд проводится по правилам ЗК РФ с предварительным возмещением. Размер возмещения можно оспорить, представив собственную оценку.
• За самовольное занятие участка и использование не по назначению КоАП РФ предусматривает административную ответственность; контрольные мероприятия проводятся по Федеральному закону от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Что делаем

• Анализируем правоустанавливающие документы, историю образования участка, сведения ЕГРН и архивные материалы.
• Работаем с кадастровыми инженерами: заказываем заключение, проверяем межевой план, формулируем вопросы для экспертизы.
• Готовим заявления в Росреестр об исправлении ошибок и обжалуем приостановления и отказы.
• Ведём судебные споры о границах, праве собственности, аренде, сервитутах и устранении препятствий в пользовании.
• Оспариваем отказы администраций в предоставлении участков, продлении аренды и изменении вида разрешённого использования.
• При изъятии проверяем процедуру, оцениваем предложенное возмещение, ведём переговоры и спор о его размере.
• Готовим возражения по актам земельного надзора и обжалуем постановления о штрафах.

Что понадобится от вас

• Выписки из ЕГРН на свой и смежные участки, правоустанавливающие документы.
• Межевой план, схемы и заключения кадастровых инженеров, если они есть.
• Переписка с администрацией, Росреестром и соседями, полученные отказы и уведомления.
• Фотографии и описание фактических границ: заборы, строения, проезды.
• Договор аренды участка и документы об оплате, если участок арендован.
• Акты проверок и предписания, если спор начался с надзора.