Экспресс-анализ
Сравниваем кадастровую стоимость с рынком и считаем, какой может быть эффект по налогу или аренде.
НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛКИ / 04
Оспаривание кадастровой стоимости
Налог на имущество и аренда публичной земли считаются от кадастровой стоимости, а она после очередной оценки нередко оказывается выше рыночной. Мы проверяем, есть ли основания для пересмотра и окупится ли он, и ведём процедуру от заявления до суда.
- Практика
- Недвижимость и сделки
- Кому
- Компаниям и предпринимателям
- Формат
- Москва и дистанционно по всей России
Что происходит
После новой государственной кадастровой оценки налог на здание вырос в разы, хотя сам объект не изменился, а арендаторов стало меньше. Собственник хочет понять, ошибка это или просто рынок.
Компания арендует участок у города, и арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости. Для арендатора пересмотр стоимости — способ повлиять на платёж, и право на него есть не только у собственника.
Бюджетное учреждение отказало в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, признав отчёт оценщика не соответствующим требованиям. Нужно решить, исправлять отчёт и подавать повторно или обжаловать отказ в суде.
Что говорит закон
- Государственная кадастровая оценка проводится по Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о кадастровой оценке) государственными бюджетными учреждениями субъектов РФ.
- Закон о кадастровой оценке позволяет установить кадастровую стоимость в размере рыночной: заявление с отчётом об оценке подаётся в бюджетное учреждение, а его решение можно оспорить в суде.
- Отдельный путь — исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости: неверных характеристик объекта, неправильного отнесения к группе или сегменту. Заявление подаётся в то же учреждение.
- Решения бюджетного учреждения оспариваются по правилам КАС РФ. Суд, как правило, назначает судебную оценочную экспертизу, и её выводы во многом определяют исход дела.
- Для налога на имущество организаций и земельного налога НК РФ по общему правилу применяет установленную рыночную стоимость с 1 января года, в котором подано заявление. Поэтому затягивать с подачей невыгодно.
- Право на пересмотр есть не только у собственника, но и у лиц, чьи права и обязанности зависят от кадастровой стоимости, например у арендатора публичного участка.
Что делаем
- Делаем предварительный анализ: сравниваем кадастровую стоимость с рыночными данными и оцениваем экономический смысл процедуры.
- Проверяем характеристики объекта в ЕГРН и в отчёте о кадастровой оценке на ошибки, которые можно исправить без оценки.
- Подбираем оценщика, согласуем задание на оценку и проверяем отчёт до подачи, чтобы снизить риск отказа по формальным основаниям.
- Готовим и подаём заявление в бюджетное учреждение, отвечаем на его запросы.
- Оспариваем отказ в суде, формулируем вопросы для судебной экспертизы и работаем с её результатами.
- Объясняем бухгалтерии, с какого периода и к каким платежам применяется новая стоимость.
Что понадобится от вас
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости и характеристиках объекта.
- Правоустанавливающие документы, технический паспорт или технический план.
- Налоговые уведомления или расчёты налога, договор аренды земли и расчёт арендной платы.
- Сведения о фактическом состоянии и использовании объекта: износ, ремонты, арендные ставки, заполняемость.
- Прежние отчёты об оценке и решения по объекту, если они были.
КАК СТРОИТСЯ РАБОТА
Как строится работа
Оценка
Вместе с оценщиком готовим отчёт о рыночной стоимости и проверяем его до подачи.
Заявление
Подаём заявление в бюджетное учреждение и сопровождаем его рассмотрение.
Суд
При отказе оспариваем решение, участвуем в назначении и обсуждении судебной экспертизы.
ВОПРОСЫ
Частые вопросы
Как понять, имеет ли смысл оспаривание?
Сопоставляем кадастровую стоимость с рыночными данными по похожим объектам и считаем возможную экономию по налогу или аренде с учётом затрат на оценку и сопровождение. Если разрыв небольшой, честно говорим, что процедура может не окупиться.
Можно ли вернуть переплату за прошлые годы?
Рыночная стоимость по общему правилу применяется с 1 января года подачи заявления, поэтому предыдущие годы обычно не пересчитываются. Иначе бывает при исправлении ошибок в кадастровой стоимости, и эту возможность мы проверяем отдельно.
Мы арендуем участок. Можем ли мы оспорить его стоимость?
Да, если арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости: в этом случае она прямо влияет на ваши обязанности. Порядок тот же, что и для собственника.
СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ
Обсудим вашу ситуацию
Консультация бесплатна при заключении договора: на ней мы говорим, что нужно сделать и в какие сроки.