Arrendamientos comerciales

Qué ocurre

Un arrendatario ha recibido el contrato tipo de cincuenta páginas del arrendador con una semana para acordarlo. Contiene indexación unilateral, prohibición de subarrendar, un depósito de garantía sin mecanismo de devolución y reparaciones estructurales a cargo del arrendatario. El arrendatario necesita saber qué es crítico y negociar el resto.

Un arrendador alquila varias unidades en un centro comercial o de negocios y quiere un único modelo de contrato que resista los cambios de arrendatario, los retrasos en el pago y las discusiones sobre el estado de los locales al devolverlos.

El negocio se traslada cuando al contrato aún le quedan varios años de vigencia. Necesita una salida lícita: rescisión conforme al contrato, un acuerdo de rescisión, la cesión a un nuevo arrendatario o un subarriendo.

Qué dice la ley

• Los arrendamientos se rigen por el capítulo 34 del Código Civil, que contiene reglas especiales para el arrendamiento de edificios y construcciones, incluidos los derechos sobre el terreno que ocupan.
• El arrendamiento de un edificio o de locales por un plazo de un año o más está sujeto a registro estatal conforme a la Ley Federal n.º 218-FZ de 13 de julio de 2015 "Sobre el registro estatal de inmuebles". Un arrendamiento no registrado obliga a las partes, pero no protege al arrendatario, por ejemplo, ante un cambio de propietario.
• Conforme al Código Civil, el arrendatario que ha cumplido debidamente el contrato tiene derecho preferente a un nuevo arrendamiento, salvo que el contrato disponga otra cosa. Por eso conviene revisar esa cláusula al firmar.
• La rescisión unilateral extrajudicial solo es posible cuando el contrato o la ley la prevén; de lo contrario, la rescisión anticipada se tramita ante los tribunales por los motivos fijados en el Código Civil. Las condiciones de salida deben acordarse desde el inicio.
• Conforme al Código Civil, el depósito de garantía se compensa con las obligaciones del arrendatario o se devuelve. Conviene precisar por escrito el procedimiento de compensación y devolución, pues de lo contrario una controversia al respecto es casi inevitable.
• Conforme al Código Civil, las mejoras inseparables realizadas con el consentimiento del arrendador son reembolsables al terminar el arrendamiento, salvo que el contrato disponga otra cosa. La mayoría de los contratos lo hace, y el arrendatario debe verlo antes de iniciar las obras de acondicionamiento.

Qué hacemos

• Redactamos un contrato de arrendamiento para su parte o revisamos el proyecto de la contraparte, con una tabla de riesgos y propuestas de modificación.
• Verificamos los derechos del arrendador: propiedad, consentimiento del acreedor hipotecario, facultad para arrendar y subarrendar, y uso permitido de los locales.
• Acordamos las condiciones clave: renta e indexación, gastos de servicios, reparaciones y mejoras, depósito de garantía y mecanismo de salida.
• Conducimos las negociaciones y el protocolo de desacuerdos, y dejamos constancia de lo acordado con una redacción que pueda cumplirse sin discusiones.
• Gestionamos el registro estatal del contrato de arrendamiento y de los acuerdos complementarios cuando corresponda.
• Acompañamos la salida: el acuerdo de rescisión o de cesión, el acta de devolución de los locales y la liquidación del depósito.

Qué necesitaremos de usted

• El proyecto de contrato, o el contrato vigente con todos sus acuerdos complementarios.
• Un extracto del registro de los locales, o los datos necesarios para obtenerlo, y el plano de planta.
• Las condiciones comerciales: renta, plazo, período de gracia sin renta y las obras previstas en los locales.
• La correspondencia con la contraparte y con el corredor sobre las cuestiones clave.
• A la salida: actas, cartas de reclamación, datos de cualquier deuda y de las mejoras realizadas.