Оценка
Изучаем документы и объект, выясняем, чего не хватает для легализации и насколько это устранимо.
НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛКИ / 05
Самовольные постройки
Объект построили без разрешения, с отступлением от проекта или на участке с неподходящим видом использования, и теперь администрация требует сноса, а Росреестр не регистрирует право. Мы оцениваем, есть ли основания сохранить постройку, и ведём дело.
- Практика
- Недвижимость и сделки
- Кому
- Компаниям и предпринимателям
- Формат
- Москва и дистанционно по всей России
Что происходит
Компания надстроила этаж или пристроила склад к существующему зданию, рассчитывая оформить всё потом. Теперь нужен кредит под залог или продажа, а объект в ЕГРН не совпадает с тем, что стоит на участке.
Администрация подала иск о сносе или приняла решение о сносе во внесудебном порядке. Срок, установленный в решении, уже идёт, и первым делом нужно понять, законна ли сама процедура.
Здание построено давно, документы утрачены, прежний владелец разрешений не получал. Новый собственник хочет понять, можно ли зарегистрировать право и что будет, если объект признают самовольным.
Что говорит закон
- Понятие самовольной постройки и последствия её возведения установлены ст. 222 ГК РФ: постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями либо при определённых условиях может быть признана в собственность судом.
- Суд может признать право собственности на самовольную постройку, если у лица есть права на участок, допускающие такое строительство, объект соответствует установленным параметрам и требованиям, а его сохранение не нарушает прав других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью.
- ГрК РФ определяет, когда нужны разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, и устанавливает порядок сноса самовольных построек, в том числе по решению органа местного самоуправления без суда в ограниченном числе случаев.
- Решение органа местного самоуправления о сносе можно оспорить в суде; компании обращаются в арбитражный суд, срок на обращение по АПК РФ — три месяца.
- Центральное доказательство в таких делах — строительно-техническая экспертиза: соответствие строительным нормам и требованиям пожарной безопасности, отсутствие угрозы. Готовиться к ней стоит до суда.
- Лицо, построившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ею до признания права: продавать, сдавать в аренду, передавать в залог. Регистрация права проводится по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании документов о вводе или решения суда.
Что делаем
- Анализируем документы на участок и объект, фактические параметры постройки и градостроительные ограничения.
- Определяем путь: получение недостающих разрешений, приведение объекта в соответствие или признание права в суде.
- Организуем техническое обследование и заключения специалистов до суда, чтобы заранее видеть сильные и слабые стороны позиции.
- Готовим иск о признании права собственности или возражения на иск о сносе.
- Оспариваем решения администрации о сносе или приведении в соответствие.
- Представляем интересы в суде, формулируем вопросы для судебной экспертизы и участвуем в обсуждении её выводов.
Что понадобится от вас
- Документы на земельный участок и выписка из ЕГРН с видом разрешённого использования.
- Разрешения, проектная и техническая документация на объект, если они есть.
- Сведения о фактических параметрах: площадь, этажность, отступы от границ, подключённые сети.
- Требования, предписания и решения администрации и надзорных органов.
- Сведения о залогах, арендаторах и других лицах, чьи интересы затрагивает объект.
КАК СТРОИТСЯ РАБОТА
Как строится работа
Обследование
Организуем техническое обследование и заключения по нормам и безопасности.
Выбор пути
Решаем, получать ли документы в административном порядке или идти в суд, и готовим соответствующие заявления.
Суд
Ведём дело о признании права или о сносе, работаем с судебной экспертизой.
ВОПРОСЫ
Частые вопросы
Можно ли узаконить надстройку без суда?
Иногда да: если объект соответствует градостроительным требованиям и недостающие документы можно получить или изменить. Если это невозможно, остаётся суд. Какой путь реален, зависит от участка, параметров постройки и позиции администрации.
Администрация требует снести объект. Можно ли его сохранить?
Если объект безопасен и стоит на участке, допускающем такое строительство, суд может вместо сноса дать срок на приведение постройки в соответствие с требованиями или признать право собственности. Многое решает экспертиза, поэтому начинаем с обследования.
Что будет с арендаторами и залогом, если объект признают самовольным?
До признания права самовольная постройка не может быть предметом сделок, поэтому договоры аренды и залога оказываются под вопросом. Банки и арендаторы реагируют на это быстро, и позицию для них мы готовим параллельно с основным делом.
СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ
Обсудим вашу ситуацию
Консультация бесплатна при заключении договора: на ней мы говорим, что нужно сделать и в какие сроки.