Проверка объекта и сопровождение сделки

Что происходит

Компания покупает помещение или здание у другой компании. Продавец торопит, в выписке из ЕГРН всё чисто, но у самого продавца идут исполнительные производства и налоговые претензии. Если он обанкротится в ближайшие годы, сделку может оспорить арбитражный управляющий.

Объект за короткий срок несколько раз переходил из рук в руки, среди прежних владельцев есть наследники и граждане, состоявшие в браке. Каждое звено такой цепочки может стать поводом для спора, и проверять его нужно по документам, а не по текущей выписке.

Стороны договорились о цене, но не о механике: кто и когда платит, что будет, если регистрацию приостановят, в какой момент передаются ключи и кто гасит долги по коммунальным платежам. Именно из-за этих вопросов сделки распадаются уже после подписания.

Что говорит закон

• Сведения об объекте, правообладателе, ограничениях и обременениях содержатся в ЕГРН, а порядок регистрации перехода права установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Выписка показывает текущее состояние объекта, но не всю его историю.
• По ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом, а переход права собственности подлежит государственной регистрации: до неё покупатель собственником не становится.
• Продажа недвижимости обществом может требовать одобрения как крупная сделка или сделка с заинтересованностью по Федеральному закону от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; без одобрения сделку можно оспорить.
• Если продавец-гражданин состоит в браке, для распоряжения общей недвижимостью СК РФ требует нотариально удостоверенного согласия супруга. Его отсутствие даёт супругу основание оспорить сделку.
• Сделки продавца, которого вскоре признают банкротом, могут быть оспорены по Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе как совершённые по заниженной цене или во вред кредиторам. Поэтому финансовое положение продавца — часть проверки объекта.
• Для безопасных расчётов используют аккредитив, счёт эскроу или депозит нотариуса: деньги поступают продавцу только после регистрации перехода права.

Что делаем

• Получаем и анализируем выписки из ЕГРН, историю переходов прав, правоустанавливающие и технические документы на объект.
• Проверяем продавца: полномочия подписанта, корпоративные одобрения, исполнительные производства, судебные споры, признаки банкротства; у граждан также семейное положение и наследственную историю.
• Сверяем фактическое состояние объекта с документами: перепланировки, пристройки, соответствие вида разрешённого использования земли.
• Готовим короткое заключение: покупать можно, можно с оговорками или нельзя, и почему.
• Составляем договор под выявленные риски: заверения продавца, порядок расчётов, условия передачи, последствия приостановления регистрации.
• Сопровождаем подписание, расчёты и подачу документов на регистрацию, отвечаем на уведомления Росреестра.
• Контролируем фактическую передачу объекта и закрытие расчётов по коммунальным и иным платежам.

Что понадобится от вас

• Адрес и кадастровый номер объекта, если он известен.
• Документы продавца на объект: основание приобретения, технический или поэтажный план, сведения о перепланировках.
• Сведения о продавце: для компании — учредительные документы и полномочия подписанта, для гражданина — паспортные данные и семейное положение.
• Проект договора или договорённости сторон о цене, сроках и порядке расчётов.
• Условия финансирования: собственные средства, кредит или лизинг, от них зависит механика сделки.