Verificación de inmuebles y acompañamiento de operaciones

Qué ocurre

Una empresa compra locales o un edificio a otra empresa. El vendedor tiene prisa y el extracto del registro está limpio, pero contra el propio vendedor hay procedimientos de ejecución y reclamaciones tributarias. Si cae en insolvencia en los próximos años, un administrador concursal puede impugnar la venta.

El inmueble ha cambiado de manos varias veces en poco tiempo, y entre los antiguos propietarios hay herederos y personas casadas. Cada eslabón de esa cadena puede originar una disputa, y debe comprobarse con los documentos, no solo con el extracto actual.

Las partes han acordado el precio, pero no la mecánica: quién paga y cuándo, qué ocurre si se suspende la inscripción, cuándo se entregan las llaves y quién salda las deudas de servicios públicos. Son las cuestiones que hacen fracasar las operaciones después de la firma.

Qué dice la ley

• La información sobre el inmueble, el titular del derecho, las restricciones y las cargas consta en el Registro Estatal Unificado de Bienes Inmuebles (EGRN), y el procedimiento de inscripción de la transmisión de la propiedad lo fija la Ley Federal n.º 218-FZ de 13 de julio de 2015 "Sobre el registro estatal de bienes inmuebles". Un extracto muestra la situación actual, no el historial completo.
• Conforme al Código Civil, el contrato de compraventa de un inmueble se celebra por escrito, en un único documento, y la transmisión de la propiedad está sujeta a inscripción estatal: hasta entonces el comprador no pasa a ser propietario.
• La venta de un inmueble por una sociedad puede requerir aprobación como operación de gran cuantía o como operación con parte vinculada, conforme a la Ley Federal n.º 14-FZ de 8 de febrero de 1998 "Sobre las sociedades de responsabilidad limitada"; sin aprobación, la operación puede ser impugnada.
• Cuando el vendedor persona física está casado, el Código de Familia exige el consentimiento notarial del cónyuge para disponer de bienes en copropiedad matrimonial. Sin él, el cónyuge tiene fundamento para impugnar la venta.
• Las operaciones de un vendedor que poco después es declarado en quiebra pueden impugnarse conforme a la Ley Federal n.º 127-FZ de 26 de octubre de 2002 "Sobre la insolvencia (quiebra)", entre otros motivos por haberse realizado a un precio inferior al de mercado o en perjuicio de los acreedores. Por eso la situación financiera del vendedor forma parte de la verificación del inmueble.
• Para un pago seguro se utiliza una carta de crédito, una cuenta de depósito en garantía (escrow) o un depósito notarial: el vendedor recibe el dinero solo después de que se inscriba la transmisión de la propiedad.

Qué hacemos

• Obtenemos y analizamos los extractos del registro, el historial de transmisiones de la propiedad y los documentos de titularidad y técnicos del inmueble.
• Verificamos al vendedor: las facultades del firmante, las aprobaciones societarias, los procedimientos de ejecución, los litigios y los indicios de insolvencia; en el caso de personas físicas, también el estado civil y el historial sucesorio.
• Comparamos el estado real del inmueble con los documentos: reformas, ampliaciones y si el uso permitido del suelo es adecuado.
• Le entregamos un dictamen breve: comprar, comprar con reservas o no comprar, y por qué.
• Redactamos el contrato en función de los riesgos detectados: garantías del vendedor, forma de pago, condiciones de entrega y qué ocurre si se suspende la inscripción.
• Acompañamos la firma, el pago y la presentación para la inscripción, y respondemos a las notificaciones de Rosreestr (Servicio Federal de Registro Estatal), la autoridad registral.
• Supervisamos la entrega física del inmueble y la liquidación de los servicios públicos y otros gastos.

Qué necesitaremos de usted

• La dirección del inmueble y su número catastral, si se conoce.
• Los documentos del vendedor sobre el inmueble: el título de adquisición, el plano técnico o de planta y los datos de las reformas realizadas.
• Información sobre el vendedor: si es una sociedad, sus documentos constitutivos y las facultades del firmante; si es una persona física, los datos del pasaporte y el estado civil.
• El proyecto de contrato o el acuerdo de las partes sobre el precio, los plazos y la forma de pago.
• Cómo se financia la compra: fondos propios, préstamo o arrendamiento financiero, ya que ello determina la mecánica de la operación.