Construcciones sin permiso

Qué ocurre

Una empresa añadió una planta o construyó un almacén anexo a un edificio existente, con la intención de regularizar los papeles más adelante. Ahora necesita un préstamo con garantía o quiere vender, y la inscripción en el registro no coincide con lo que hay en el terreno.

La administración local ha demandado la demolición o ha dictado una decisión extrajudicial de demolición. El plazo fijado en la decisión ya corre, y lo primero es determinar si el propio procedimiento fue legal.

El edificio se levantó hace mucho tiempo, los documentos se han perdido y el antiguo propietario nunca obtuvo permisos. El nuevo propietario quiere saber si puede inscribir la propiedad y qué ocurre si el edificio se declara construido sin permiso.

Qué dice la ley

• El artículo 222 del Código Civil define la construcción sin permiso y sus consecuencias: el edificio debe demolerse o adecuarse a los requisitos aplicables o, bajo ciertas condiciones, un tribunal puede reconocer la propiedad sobre él.
• Un tribunal puede reconocer la propiedad de un edificio sin permiso si la persona tiene derechos sobre el terreno que permiten tal construcción, el edificio cumple los parámetros y requisitos aplicables, y su conservación no vulnera derechos de terceros ni pone en peligro la vida y la salud.
• El Código de Urbanismo determina cuándo se requieren licencias de obra y de puesta en servicio, y fija el procedimiento de demolición de edificaciones sin permiso, incluido, en un número limitado de casos, por decisión de la administración local sin acudir a los tribunales.
• La decisión de demolición de una administración local puede impugnarse ante los tribunales; las empresas acuden al tribunal comercial (arbitrazh), y el plazo conforme al Código de Procedimiento Comercial (APK) es de tres meses.
• La prueba central en estos casos es un informe técnico de ingeniería de la construcción: cumplimiento de las normas de edificación y de seguridad contra incendios, y ausencia de peligro. Su preparación debe comenzar antes de que el caso llegue a los tribunales.
• Quien levantó una construcción sin permiso no puede disponer de ella hasta que se reconozca la propiedad: no puede venderla, arrendarla ni hipotecarla. La propiedad se inscribe conforme a la Ley Federal n.º 218-FZ de 13 de julio de 2015 "Sobre el registro estatal de bienes inmuebles" sobre la base de los documentos de puesta en servicio o de una resolución judicial.

Qué hacemos

• Analizamos los documentos del terreno y del edificio, los parámetros reales de la edificación y las restricciones urbanísticas.
• Elegimos la vía: obtener los permisos que faltan, adecuar el edificio o el reconocimiento de la propiedad ante los tribunales.
• Gestionamos un estudio técnico y dictámenes especializados antes del juicio, de modo que los puntos fuertes y débiles de la posición se conozcan de antemano.
• Preparamos una demanda de reconocimiento de la propiedad o la defensa frente a una demanda de demolición.
• Impugnamos las decisiones de la administración local sobre demolición o sobre la adecuación del edificio.
• Le representamos ante el tribunal, formulamos las preguntas para el perito designado por el tribunal y participamos en el análisis de las conclusiones.

Qué necesitaremos de usted

• Documentos del terreno y un extracto del registro que muestre su uso permitido.
• Licencias y documentación de proyecto y técnica del edificio, si existen.
• Datos de los parámetros reales: superficie construida, número de plantas, distancias a los linderos, servicios conectados.
• Requerimientos, órdenes y decisiones de la administración local y de los órganos de inspección.
• Información sobre hipotecas, arrendatarios y cualquier otra persona cuyos intereses se vean afectados por el edificio.