Controversias sobre terrenos

Qué ocurre

Un levantamiento topográfico ha revelado que los linderos del terreno en el registro se superponen con el terreno vecino o atraviesan una edificación. A veces es un error del registro, a veces una verdadera controversia sobre dónde está el lindero, y eso determina el remedio.

Una empresa es propietaria de un edificio en un terreno municipal o estatal arrendado y quiere comprar el terreno o prorrogar el arrendamiento. La autoridad se niega, alegando el uso permitido, el tamaño del terreno o restricciones a su transmisión.

El terreno se necesita para fines públicos, o está en curso una inspección de tierras que alega ocupación no autorizada o uso contrario al destino. Aquí es esencial no perder los plazos y entender con exactitud qué se alega.

Qué dice la ley

• El Código de Tierras establece los tipos de derechos sobre la tierra y el procedimiento para otorgar terrenos estatales y municipales en arrendamiento o en propiedad, incluso sin subasta a los propietarios de edificios situados en el terreno.
• Los datos de linderos se inscriben en el registro con base en un plano de deslinde. Un error del registro se corrige conforme a la Ley Federal n.º 218-FZ de 13 de julio de 2015 "Sobre el registro estatal de inmuebles" a solicitud del titular del derecho, o por resolución judicial cuando la corrección afecta derechos de terceros.
• Una controversia entre vecinos sobre la ubicación de un lindero se resuelve mediante una demanda de determinación del lindero. La prueba clave en este caso es el peritaje topográfico del terreno, por lo que conviene pensar de antemano las preguntas para el perito.
• La negativa de una autoridad a otorgar un terreno, aprobar un plano de parcelación o prorrogar un arrendamiento se impugna ante el tribunal: las empresas y los empresarios individuales acuden al tribunal comercial conforme al Código de Procedimiento Comercial (APK), y los particulares proceden conforme al Código de Procedimiento Administrativo. En ambos casos el plazo es de tres meses.
• La expropiación de un terreno para necesidades estatales o municipales sigue el Código de Tierras, con indemnización pagada por adelantado. El monto puede impugnarse presentando una tasación propia.
• El Código de Infracciones Administrativas prevé responsabilidad por la ocupación no autorizada de terrenos y por su uso contrario al destino; las inspecciones se realizan conforme a la Ley Federal n.º 248-FZ de 31 de julio de 2020 "Sobre el control (supervisión) estatal y el control municipal en la Federación de Rusia".

Qué hacemos

• Analizamos los títulos de propiedad, la historia de cómo se formó el terreno, los datos del registro y el material de archivo.
• Trabajamos con ingenieros catastrales: encargamos informes, revisamos los planos de deslinde y formulamos las preguntas para el perito.
• Acudimos a Rosreestr para corregir errores e impugnamos las suspensiones y negativas.
• Litigamos disputas sobre linderos, propiedad, arrendamientos, servidumbres y obstáculos al uso del terreno.
• Impugnamos las negativas de las administraciones locales a otorgar terrenos, prorrogar arrendamientos o cambiar el uso permitido.
• En la expropiación verificamos el procedimiento, evaluamos la indemnización ofrecida y negociamos y litigamos sobre el monto.
• Preparamos objeciones a las actas de inspección de terrenos y recurrimos las resoluciones sancionadoras.

Qué necesitaremos de usted

• Extractos del registro de su terreno y de los terrenos colindantes, y los títulos de propiedad.
• El plano de deslinde, esquemas e informes de topógrafos, si los hay.
• Correspondencia con la autoridad, con Rosreestr y con los vecinos, y las negativas y notificaciones recibidas.
• Fotografías y descripción de los linderos reales: cercas, edificaciones, vías de acceso.
• El contrato de arrendamiento del terreno y los comprobantes de pago, si el terreno es arrendado.
• Actas y órdenes de inspección, si la controversia comenzó con una inspección.