Controversias de construcción y contratos de obra

Qué ocurre

El contratista ha terminado las obras y ha enviado las actas de cierre KS-2 y los certificados de costos KS-3, pero el comitente guarda silencio o los devuelve con observaciones vagas como «mala calidad». No se paga nada, y el edificio ya está en uso.

El comitente ve que el cronograma se ha retrasado y que la calidad es dudosa, y quiere resolver el contrato, recuperar el anticipo no devengado y contratar a otro contratista. Debe hacerlo sin terminar pagando obras prácticamente aceptadas y sin perder el derecho a la penalidad.

Un subcontratista ejecutó obras adicionales por instrucciones verbales del contratista general, y la modificación nunca se firmó. El contratista general se niega a pagar, amparándose en el precio fijo del contrato.

Qué dice la ley

• La relación se rige por el capítulo 37 del Código Civil sobre los contratos de obra, incluidas las reglas especiales sobre contratos de construcción; para los comitentes estatales y municipales se aplica además la Ley Federal n.º 44-FZ de 5 de abril de 2013 «Sobre el sistema de contratación para la adquisición de bienes, obras y servicios para satisfacer necesidades estatales y municipales» (la Ley de Contratación Pública).
• Un acta de cierre unilateral solo puede declararse inválida si el tribunal considera justificados los motivos del comitente para negarse a firmar (artículo 753 del Código Civil). Por eso el silencio sin explicación suele perjudicar al comitente.
• Por regla general, el contratista no puede exigir el pago de obras adicionales no acordadas con el comitente; las excepciones se refieren a situaciones en las que era necesario actuar de inmediato en interés del comitente.
• El comitente puede desistir en cualquier momento pagando las obras ejecutadas (artículo 717 del Código Civil), o resolver por incumplimientos del contratista; el fundamento elegido determina las consecuencias, incluida la indemnización de daños.
• Las controversias sobre volumen y calidad casi siempre se resuelven mediante un peritaje de construcción; mucho depende de las preguntas que se planteen al perito y de los documentos que reciba.
• La liberación de las retenciones y de los pagos en garantía se rige por el contrato; qué ocurre con ellas al resolverse el contrato suele ser en sí mismo una controversia.

Qué hacemos

• Analizamos el contrato, los presupuestos, los cronogramas y la documentación de ejecución, y reconstruimos la cronología de las obras y de la correspondencia.
• Con ingenieros y especialistas en mediciones evaluamos los volúmenes y la calidad antes de cualquier actuación judicial.
• Preparamos un rechazo motivado de la recepción o, a la inversa, los documentos que respalden un acta unilateral.
• Formulamos las preguntas para el perito, participamos en la elección de la entidad pericial y asistimos a la inspección de la obra.
• Calculamos el valor de las obras, las penalidades, los daños y la liquidación final entre las partes al resolverse el contrato.
• Representamos a la empresa ante el tribunal comercial, incluso en controversias derivadas de contratos estatales y municipales.

Qué necesitaremos de usted

• El contrato de obra con sus anexos, presupuestos, cronogramas y modificaciones.
• Actas KS-2, certificados KS-3, actas de inspección de obras ocultas, el libro general de obra y la documentación de ejecución.
• Correspondencia, actas de reuniones de obra, instrucciones de la supervisión técnica y del comitente.
• Fotos y videos de la obra, si existen.
• Registros de pagos y datos de anticipos y retenciones.