Comprar un apartamento a un heredero: qué verificar antes

Los agentes inmobiliarios llaman a estos inmuebles «herencia fresca» y suelen venderlos con descuento. El descuento es el precio del riesgo, y el comprador debe entender exactamente qué se le está pagando.

De dónde viene el riesgo

La titularidad del heredero nace el día en que se abre la sucesión, y el certificado de herencia solo la confirma. El problema es que, en el momento de expedir el certificado, el notario sabe quiénes son los herederos únicamente por lo que le han dicho los solicitantes.

El heredero que aparece más tarde tiene derecho a solicitar que se restablezca el plazo para aceptar la herencia, si lo dejó vencer por una causa justificada y lo solicita en los seis meses siguientes a que esa causa cesara. El tribunal puede entonces declarar inválido el certificado y redistribuir el caudal hereditario. La operación sobre el apartamento se impugna junto con él.

Una categoría aparte son los herederos con derecho a legítima (en Rusia, la «parte obligatoria»): los hijos menores e incapacitados, el cónyuge y los padres incapacitados, y los dependientes. Su derecho no depende del testamento.

Qué verificar antes de la operación

El fundamento de la sucesión. Un testamento o el orden legal. Si hay testamento, hay que entender si alguien tiene derecho a una legítima: el causante pudo dejar hijos menores de otro matrimonio o un cónyuge incapacitado.

El tiempo transcurrido desde la apertura de la sucesión. Cuanto más tiempo ha pasado, más tranquila está la situación. Los primeros tres años son una zona de atención reforzada; después el riesgo disminuye, pero no desaparece, ya que el plazo puede restablecerse más adelante en casos excepcionales.

La composición familiar del causante. Un extracto de archivo del libro de registro del inmueble, datos sobre matrimonios e hijos. No es información pública, por lo que el vendedor la solicita y el comprador comprueba que esté completa.

Cualquier litigio judicial. La base de datos de causas de los tribunales de jurisdicción general a nombre del causante y del heredero, el sitio web del servicio de alguaciles, el registro de insolvencias. La insolvencia del propio vendedor es un tema amplio y aparte: la operación cae dentro de los períodos de sospecha.

Renuncias a la herencia. Si alguien ha renunciado, la renuncia debe estar otorgada ante notario y ser incondicional.

Ocupantes registrados. Puede subsistir un derecho de uso a favor del beneficiario de un legado testamentario: un escenario poco frecuente pero desagradable, en el que la persona no es propietaria y, sin embargo, no puede ser desalojada.

Qué hace más segura la operación

Forma notarial. No es obligatoria, pero es útil: el notario comprueba la capacidad, explica las consecuencias y sus actuaciones pueden impugnarse después por separado. El notario responde por la operación que certifica, y eso es una línea adicional de defensa.

El precio real en el contrato. Reducir el precio para ahorrar impuestos es una petición habitual de los vendedores y lo peor que puede hacer un comprador. Si la operación se anula, lo que se devuelve es la suma indicada en el contrato, no la que realmente se entregó.

Pago mediante carta de crédito o cuenta de depósito notarial. Deja rastro y acredita el pago. Un recibo por dinero en efectivo es la prueba más débil que existe.

Declaraciones sobre las circunstancias. Artículo 431.2 del Código Civil. El vendedor declara por escrito que no hay otros herederos, ni litigios, ni vulneración de ninguna legítima, y responde por las declaraciones inexactas mediante una pena contractual y la indemnización de daños. No es una garantía de que usted conserve el apartamento, pero sí una palanca seria para recuperar el dinero.

Seguro de título. Asegura el riesgo de perder la titularidad. Cuesta fracciones de un por ciento del valor al año y cubre precisamente el escenario para el que se hizo toda la verificación.

Si hay un solo heredero y le asegura que no hay otros

Es el esquema más habitual. Igualmente hay que verificarlo todo, pero se añade un recurso sencillo: una declaración ampliada del heredero en el contrato, que enumere a todos los parientes conocidos del causante y confirme que no hay otras personas con derecho a la herencia.

Una cláusula así es útil no por sí misma, sino porque, en una futura controversia, demuestra que el comprador actuó con diligencia y que la información inexacta procedía del vendedor. La buena fe del comprador influye en el resultado del caso y en la posibilidad de recuperar los daños.

Qué hacer si aparece un heredero

No entre en pánico y no entregue las llaves sobre la base de un acuerdo verbal. La demanda de reconocimiento de la titularidad y de reivindicación del bien la resuelve un tribunal, y el adquirente de buena fe tiene una defensa: el bien no se le reclama si lo adquirió a título oneroso de quien no tenía derecho a disponer de él y el adquirente lo ignoraba, salvo que el bien haya salido de las manos del propietario contra su voluntad.

En la práctica, el resultado depende de las pruebas de diligencia: qué documentos revisó, qué solicitó, cómo pagó el precio. El expediente reunido antes de la operación se convierte en el argumento principal.

Este material es meramente informativo y no sustituye el asesoramiento sobre un asunto concreto.

Si va a comprar un apartamento heredado y quiere evaluar los riesgos de antemano, escríbanos: la primera consulta es gratuita si usted nos contrata.

Vladimir Kovalev, jurista, fundador y socio director de Kovalev y Asociados