La verificación
Solicitamos los documentos, obtenemos los datos del registro y revisamos al vendedor y su situación familiar y societaria. El resultado es un dictamen breve: comprar sin riesgo, comprar con reservas, no comprar.
PRÁCTICA / 05
Servicios jurídicos en materia inmobiliaria
Verificamos el inmueble antes de que se mueva el dinero, no después del registro.
- Tipos de inmuebles
- Residenciales y comerciales
- Entregable
- Dictamen escrito breve
- Clientes
- Empresas y particulares
En el sector inmobiliario casi todo problema es visible de antemano: en el extracto del registro, en la cadena de transmisiones anteriores, en los documentos del vendedor, en los consentimientos que faltan. La dificultad es que solo los ve quien sabe dónde buscar.
Intervenimos en operaciones residenciales y comerciales de empresas y particulares: verificamos el inmueble, redactamos el contrato en función del riesgo concreto y llevamos el asunto hasta el registro de la titularidad. Y litigamos cuando una operación se impugna posteriormente.
Qué hacemos
- Verificamos el inmueble y al vendedor: cadena de titularidad, gravámenes, embargos, derechos de terceros, riesgos de insolvencia y sucesorios.
- Estructuramos la operación: mecánica de pago, carta de crédito o cuenta de garantía (escrow), momento de la entrega, responsabilidad de las partes.
- Redactamos y negociamos contratos de compraventa, arrendamiento, permuta, inversión y precontratos.
- Acompañamos la operación hasta el registro de la transmisión de la titularidad y la entrega física del inmueble.
- Asesoramos en operaciones de inmuebles comerciales, incluidas las de carteras y de arrendamiento.
- Litigamos: reconocimiento de la titularidad, impugnación de operaciones, desalojo, cobros derivados de arrendamientos, controversias con desarrolladoras.
- Atendemos controversias de vivienda: uso de los locales, ocupación, distribución de pagos, controversias con la administradora del edificio.
- Preparamos una tasación del inmueble cuando se necesita para la operación, la controversia o fines tributarios (junto con nuestra práctica de tasación).
Situaciones habituales
- El vendedor adquirió el inmueble hace poco, vende con prisa y presiona para cerrar el pago.
- El departamento llegó al vendedor por herencia y existen herederos de los que usted no sabe nada.
- Usted compra locales a una empresa con indicios de insolvencia: su futuro administrador concursal podría impugnar la venta.
- Un arrendatario se fue dejando rentas impagas y el depósito de garantía no cubre ni la mitad.
- La operación se impugna años después por un vicio de la voluntad o por la falta del consentimiento del cónyuge.
En Rusia los litigios comerciales los conocen los tribunales comerciales (arbitrazh), es decir, los tribunales estatales de lo mercantil, no los tribunales de arbitraje privados; los litigios en los que participan personas físicas se tramitan en los tribunales de jurisdicción general.
CÓMO SE ORGANIZA EL TRABAJO
Cómo se organiza el trabajo
Un contrato construido en torno al riesgo
Redactamos el contrato de modo que sus cláusulas cubran los riesgos detectados: mecánica de pago, garantías, aseguramiento, procedimiento de entrega.
Firma y registro
Asistimos a la firma y a la liquidación, presentamos la solicitud de registro y damos seguimiento a la transmisión de la titularidad y a la entrega del inmueble.
Después de la operación
Si se impugna la operación, llevamos la controversia apoyándonos en la misma revisión que realizamos antes de la firma.
RESULTADOS
Casos de esta práctica
Controversias civiles2021
50 000+rublos de anticipo recuperados
Anticipo recuperado y contrato resuelto por una estructura publicitaria defectuosa
El cliente pagó la fabricación e instalación de una estructura publicitaria, pero recibió un resultado con defectos sustanciales. Se resolvió el contrato, se recuperaron el anticipo y los intereses, y la sentencia se confirmó en apelación.
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Controversias contractuales2021
900mil rublos de anticipo recuperados
Recuperación de un anticipo por un equipo que nunca se entregó
La empresa A. pagó un anticipo de 900 000 rublos por una máquina de soldar que nunca se entregó. Cumplimos el procedimiento previo, recuperamos la suma como enriquecimiento injusto con intereses y acompañamos el asunto hasta el cobro efectivo del dinero.
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M&A y derecho societario2024
49 000m² dentro del perímetro de la operación
Asesoría en fusiones y adquisiciones: supermercados Amba a X5 Group
Asesoramos la adquisición por X5 Group de la cadena de supermercados Amba en el Territorio de Jabárovsk: derechos de arrendamiento a largo plazo sobre locales con una superficie total de más de 49 000 m² y su relanzamiento bajo la marca Pyaterochka en Jabárovsk, Komsomolsk del Amur y 14 centros de distrito. El territorio se convirtió en la región n.º 69 de presencia de la cadena.
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PREGUNTAS
Preguntas frecuentes
¿Qué abarca la verificación de títulos?
La cadena de transmisiones, los gravámenes y embargos vigentes, los derechos de terceros y las personas registradas en el inmueble, el estado civil del vendedor y el consentimiento del cónyuge, las causas sucesorias, la exposición del vendedor a la insolvencia y, tratándose de una persona jurídica, las facultades del firmante y si la operación es una operación de gran envergadura.
¿Después de cuántos años ya no puede impugnarse una operación?
El plazo general de prescripción es de un año para las operaciones anulables y de tres años para las nulas, pero se cuenta desde el momento en que el demandante tuvo conocimiento de la infracción; en la insolvencia se aplica un período sospechoso distinto de hasta tres años. Por eso el mero paso del tiempo no es en sí una defensa.
El vendedor va a entrar en insolvencia. ¿Aun así podemos comprar?
A veces, pero solo si la venta se hizo a valor de mercado con pago documentado y usted está dispuesto a conservar la prueba de ello. Evaluamos el riesgo de impugnación antes de la firma y, si es alto, se lo decimos con claridad.
¿Acompañan la operación hasta el registro?
Sí. Redactamos el contrato, asistimos a la firma y a la liquidación, presentamos la solicitud de registro y damos seguimiento a la transmisión de la titularidad y a la entrega física. Los plazos de registro los fija Rosreestr.
¿Atienden operaciones en otras regiones?
Sí. Los documentos se reciben por vía electrónica y el encargo puede firmarse a distancia. La presencia personal suele ser necesaria solo para la firma y la liquidación.
SERVICIOS DE LA PRÁCTICA
Servicios específicos
01 / SERVICIO
Verificación de inmuebles y acompañamiento de operaciones
Una operación inmobiliaria parece sencilla hasta que resulta que el vendedor tiene deudas, el local tiene gravámenes y nadie obtuvo el consentimiento del cónyuge ni de los socios.
02 / SERVICIO
Arrendamientos comerciales
Un arrendamiento se firma por años, pero solo se lee con atención cuando algo sale mal: indexación, reparaciones, una salida anticipada.
03 / SERVICIO
Controversias sobre terrenos
Un vecino ha movido la cerca, el registro muestra linderos erróneos, o la administración local se niega a venderle el terreno bajo su edificio.
04 / SERVICIO
Impugnación del valor catastral
El impuesto sobre inmuebles y la renta por terrenos públicos se calculan a partir del valor catastral, que tras cada revalorización suele superar el valor de mercado.
05 / SERVICIO
Construcción no autorizada
Se levantó una edificación sin permiso, apartándose del proyecto o en un terreno con un uso permitido inadecuado, y ahora la administración local exige su demolición mientras…
06 / SERVICIO
Controversias con administradoras de edificios y empresas de servicios públicos
La administradora del edificio cobra servicios que no presta, no repara las filtraciones y no atiende las quejas.
07 / SERVICIO
Inundación de un departamento: reclamación de daños
Su departamento se inundó desde arriba: el techo, el piso y los muebles están dañados, y los vecinos y la administradora del edificio se culpan mutuamente.
08 / SERVICIO
Desalojo y baja del registro de residencia
Un excónyuge sigue registrado en el departamento, el propietario anterior nunca dio de baja su registro tras la venta, o un familiar vive allí sin ningún derecho y no quiere irse.
09 / SERVICIO
Privatización de la vivienda
La vivienda ocupada en virtud de un contrato de alquiler social aún puede privatizarse, pero en la práctica una negativa de la autoridad, una orden de ocupación extraviada, ocupantes que se fueron o la disputada…
SIGUIENTE PASO
Estudiemos su situación
La consulta es gratuita cuando se firma un contrato de servicios: le decimos si el asunto tiene perspectivas y, aproximadamente, cuánto costaría llevarlo.