Controversias con administradoras de edificios y empresas de servicios públicos

Qué ocurre

Han aparecido nuevas líneas en la factura, la cuota de mantenimiento ha subido y la cifra de servicios comunales no parece verosímil. El propietario escribe a la administradora y recibe una evasiva que cita una «decisión de la asamblea de vecinos» que ningún vecino ha visto jamás.

El propietario de un local comercial en un edificio de departamentos, como una tienda, una oficina o un café, recibe de la administradora una exigencia de pagar de una vez varios años de atrasos, incluidos períodos cuyo plazo de prescripción ya venció. No se adjunta ningún cálculo, pero se amenaza con acciones judiciales.

El techo tiene goteras, la escalera no se limpia, el ascensor lleva semanas fuera de servicio y la administradora alega falta de fondos. Los residentes están dispuestos a reemplazar a la organización administradora y quieren hacerlo de un modo que dificulte impugnar la decisión de la asamblea.

Qué dice la ley

• Los derechos y deberes de la organización administradora los fijan el Código de Vivienda y el contrato de administración del edificio, mientras que la cuota de mantenimiento la fija la asamblea general de propietarios.
• Cuando un servicio es de calidad inadecuada o no se presta en absoluto, el Código de Vivienda y las reglas del Gobierno sobre servicios públicos prevén la reducción del cobro. La base del recálculo es el registro de la infracción de calidad, por lo que esta debe documentarse de inmediato.
• La relación de un propietario individual con la administradora se rige por la Ley de la Federación de Rusia n.º 2300-1 de 7 de febrero de 1992 "Sobre la protección de los derechos de los consumidores", que prevé la indemnización del daño moral y una penalidad si la empresa no atiende voluntariamente una exigencia lícita.
• Las organizaciones administradoras están supervisadas por la inspección estatal de vivienda, cuyas inspecciones se realizan conforme a la Ley Federal n.º 248-FZ de 31 de julio de 2020 "Sobre el control (supervisión) estatal y el control municipal en la Federación de Rusia". Una queja ante la inspección es una forma rápida de dejar constancia oficial de una infracción.
• Las reclamaciones de cobros están sujetas al plazo de prescripción de tres años conforme al Código Civil. El tribunal aplica la prescripción solo si una parte la invoca, por lo que debe invocarla usted mismo.
• Una decisión de la asamblea general de propietarios puede impugnarse ante el tribunal dentro de los seis meses siguientes al día en que el propietario se enteró o debió enterarse de ella.

Qué hacemos

• Revisamos las facturas, el contrato de administración y las actas de las asambleas, comparando los cobros con las tarifas, los índices de consumo normativos y las lecturas de los medidores.
• Enviamos a la administradora solicitudes de información y reclamaciones que exigen el recálculo.
• Preparamos quejas ante la inspección de vivienda y otros órganos de supervisión.
• Rebatimos las reclamaciones de deuda: verificamos el cálculo, invocamos la prescripción y logramos la anulación de órdenes judiciales.
• Presentamos reclamaciones de recálculo, de daños, de indemnización del daño moral y de la penalidad de consumo.
• Acompañamos el cambio de organización administradora: preparación y celebración de la asamblea general, redacción del acta y entrega del edificio.

Qué necesitaremos de usted

• Las facturas del período en disputa y los comprobantes de pago.
• El contrato de administración y las actas de las asambleas generales, si las tiene.
• Correspondencia con la administradora, números de solicitud al despachador y actas de inspección.
• Fotografías y videos fechados de los problemas.
• Si se reclama una deuda: la carta de requerimiento, la orden judicial o la demanda de la empresa.