Desalojo y baja del registro de residencia

Qué ocurre

Tras un divorcio, el excónyuge sigue registrado en un departamento que el otro cónyuge heredó o compró antes del matrimonio. Hace años que no vive allí, pero no se dará de baja voluntariamente y se le siguen calculando los gastos de servicios públicos.

Usted compró un departamento, pero el vendedor o sus familiares siguen figurando en el registro de residencia. El contrato prometía la baja en una fecha determinada; la fecha pasó y el vendedor no contesta el teléfono.

Un departamento municipal ocupado en virtud de un contrato de alquiler social tiene registrado a un familiar que se mudó hace tiempo a otra ciudad. El resto de la familia quiere privatizar o permutar el departamento, y el ocupante ausente lo impide.

Qué dice la ley

• Conforme al Código de Vivienda, al terminar la relación familiar con el propietario, el exmiembro de la familia pierde por regla general el derecho a usar la vivienda. El tribunal puede conservar ese derecho por un tiempo limitado, atendiendo a su situación patrimonial y a otras circunstancias.
• Conforme al Código Civil, la transmisión de la propiedad de una vivienda a otra persona extingue el derecho de uso de los familiares del propietario anterior, salvo que la ley disponga otra cosa. Una excepción afecta a quienes se negaron a participar en la privatización de esa vivienda.
• Se considera que el inquilino social que se ha mudado a otro lugar de residencia permanente ha rescindido el contrato desde el día de su salida. Esto debe probarse ante el tribunal: que la mudanza fue voluntaria y permanente, y que el inquilino dejó de cumplir sus obligaciones.
• Una resolución judicial firme de desalojo o de pérdida del derecho de uso es el fundamento para la baja del registro conforme a las reglas de registro del Gobierno; no se requiere el consentimiento de la propia persona.
• Si el ocupante no desocupa voluntariamente, la sentencia la ejecuta un alguacil conforme a la Ley Federal n.º 229-FZ de 2 de octubre de 2007 "Sobre el procedimiento de ejecución".
• En los casos de desalojo participa un fiscal, y cuando se afectan los intereses de menores el tribunal involucra a la autoridad de tutela y examina con especial atención dónde vivirá el menor.

Qué hacemos

• Analizamos los fundamentos: quién es el propietario o el inquilino, cómo se relaciona el ocupante con él, y cuándo y con qué base se instaló.
• Reunimos pruebas de la no residencia y del incumplimiento de obligaciones: comprobantes de pago, declaraciones de vecinos, información sobre la otra residencia del ocupante.
• Enviamos un requerimiento de desocupar y de darse de baja del registro, y dejamos constancia de la respuesta o de su falta.
• Preparamos una demanda de desalojo o para que se declare que la persona perdió, o nunca adquirió, el derecho de uso.
• Lo representamos ante el tribunal, incluso cuando participan el fiscal y la autoridad de tutela.
• Tras la sentencia, nos ocupamos de la baja del registro y del procedimiento de ejecución del desalojo.
• Defendemos a los ocupantes: probando que la salida fue forzada o que tienen un derecho propio a la vivienda, y solicitando que se conserve el derecho de uso por un período.

Qué necesitaremos de usted

• Documentos sobre el derecho a la vivienda: un extracto del registro, el contrato de alquiler social o la orden de ocupación original.
• El documento único de vivienda o un extracto del registro de residencia.
• Documentos que respalden la demanda: el certificado de divorcio, o un contrato de compraventa que contenga la cláusula de baja del registro.
• Comprobantes de pago que muestren quién asume realmente los gastos de la vivienda.
• Información sobre el ocupante: dónde vive ahora, cómo contactarlo, si tiene otra vivienda.